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泰国房地产法律及政策解读

摘要: 微笑国度泰国,有着宜居舒适的环境,越来越多房地产企业赴泰国投资。为此,我们依据泰国房地产相关法律、政策,结合我们实操经验,作以下简要解读。

      前言

      微笑国度泰国,有着宜居舒适的环境,越来越多房地产企业赴泰国投资。为此,我们依据泰国房地产相关法律、政策,结合我们实操经验,作以下简要解读。

      1、泰国房地产开发、建设的流程

      1.1 身份要求
      1)具有泰国国籍的个人;
      2)由泰国国籍股东持股超过51%的泰国企业法人可获得在泰国进行土地交易的权利。

      1.2 购买土地的手续
      1)调查土地权属、负担、颜色(规划用途);
      2)起草土地购买协议;
      3)土地产权转移。产权转移必须在土地所在地的土地部门进行注册登记,否则无效。买卖双方需一起在土地部门缴纳转移费用和相关的税。

      1.3 建造房屋的手续
      1)开发商须根据建筑物管控相关规定查询土地颜色,查看在此土地上是否准许建造此种建筑物;
      2)开发商需起草建造计划蓝图,所有权人需在动工前确认建造计划是否需要制作环境影响评估(EIA)或是否需要得到相关部门的批准;
      3)在建造任何建筑之前,开发商须将蓝图和所有建造计划送达当地政府(市政当局)的建筑物管控部门,在收到建筑许可证后方可施工;
      4)在建造完成后,开发商应再次和政府当局确认建筑物完成检验,合格后方可以计划使用用途开始使用。

      1.4 经营不动产业务的要求
      在开展经营宾馆、公寓、房地产开发前,经营者应获得各类经营许可。
 
      2、泰国对外资房地产开发、建设的限制

      2.1 对外国人经营不动产业务的限制
总的来说,泰国《外商经营法》的规定是禁止外国人经营所有不动产交易的,包括买卖或建造建筑物。但是也有例外,若不动产经纪人或酒店属于法案中所列的三种服务类型,便可以获得准许。外国人若想经营酒店或者不动产经纪等生意,应在开展此种经营前申请外商经营许可(“FBL”)。

      2.2 对外国人获得不动产的限制

      在泰国法律中,外国人不能获得土地。例外的情况是,在投资委员会规定中(《土地法案》第96条),外国人可以在明确规定的地方以住宅为目的拥有1 rai (合计为1600平方米)的土地。

      与此同时,除了土地购买外,外国人须在泰国指定资产或有利于泰国经济的政府债券上有40,000,000泰铢的投资。如被准许(可能性不大),须经严格的程序,土地须在特定地点,同时获得内政部长的准许。

      1)在泰国法律下,外国人可拥有公寓,但是须符合每栋公寓中外国人占49%,泰国居民占51%的比例;
      2)外国人可在泰国承租、租用土地;租赁不能超过30年,当合同期限届满时,可以续签;但是自续签后,不能超过30年;
      3)外国人不能获得土地,但是可以拥有与土地分离的建筑物。

      3、泰国房地产开发、建设的相关法律规定

      3.1 《土地法案》 B.E.2497是最重要的在泰国管理所有土地交易的法律,其内容涉及土地分配、土地权利分层、土地调查等一系列问题。

      3.2 在获得土地后,需要在土地上建造任何建筑之前,需要符合下列两部法律的要求:
      1)《城乡规划法》B.E.2518
      2)《建筑物管控法》B.E.2552及相关规定

      3.3 在经营不动产业务时,需参考以下法律:
      1)《土地发展法案》B.E.2543
      2)《公寓法案》B.E.2552
      3)《酒店法案》B.E. 2547
      4)《商用工业用不动产租赁法案》B.E.2542
      5)《托管账户法案》B.E.2551

      注:
      [1]本文根据截至于2016年5月10日的信息整理而成。
      [2]文中部分图片转载于网络。

文章来源:微信公众号【泰国大拓律师邦】




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